甘孜租房

租房遭遇“二房东”切莫忽视法律风险

【导语】:住房租金北京连续上涨52个月,广州连涨48个月,深圳连涨51个月。随着租金不断上涨,以及年底租房高峰期即将来临,有关房东、二房东、中介和租客的矛盾纠纷的新闻也随之大量出现在报端,有一本书叫《租房战争》将这些纠纷形象生动地描述为“战争”。

  案例1:小张与“房东”伍先生谈好价格,付了好几千元的租金及押金后,还没住上两天,突然杀出个郑女士握有该房的房产证,质问小张为何住在她的房子里,并询问原来的房客伍先生去哪了,这时小张才明白自己受骗了,原来同是房客的伍先生租约期届满,将房子转租出去,骗了一笔钱逃之夭夭了。

  案例2:小赵找房屋中介帮忙租房,中介称该公司从房东刘先生处租得的一套大房子中还有空房。小赵看房后发现,虽然房子被打成隔断,里面住了七八家,但租金便宜,于是就和中介签订了房屋租赁合同。没住多久,小赵的笔记本电脑在出租屋里被盗了。祸不单行,随后更闹心的事出现了,房东刘先生出现了,称房子要收回自己住,让租客们限期腾房,并支付房屋使用费。租客们发现上当后纷纷联系中介,可是中介公司已经人去楼空。原来刘先生把房子租给中介,合同明确约定未经刘先生允许,房子不得转租他人。无奈的租户们只要自认倒霉,开始了下一个租房之旅。

  上述两个案例较有代表性,反映的租房纠纷大多数都和二房东或者叫“不真正”房东有关,其共同特点是:租赁合同的甲方不是房产证上登记的房主,且现实中出租方往往通过虚构事实或隐瞒真相来骗取承租人的信任,承租人因为疏忽大意或者信息不对称而上当受骗。

  【法律风险】

  租客和二房东或“不真正”房东签合同有何法律风险?

  首先,可能面临转租合同无效的风险。我国《合同法》第二百二十四条规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。依据本条法律,如果二房东未经房东同意擅自转租的,房东有权直接通知二房东和房东的租房合同解除。一旦房东和二房东的合同解除,二房东与租客们的合同失去了前提故而不能有效成立;此外,房东也有权主张二房东和租客们的转租合同无效。一旦合同无效,租客们只有另找居所了。

  其次,除了另找居所承受折腾之苦外,租客们还可能面临经济损失。这样的情况很多是二房东故意设置的“圈套”,明知自己未得到房主的同意,而骗取租客信任,收了押金和房租后溜之大吉。租客们没有时间、精力甚至是能力来寻找二房东进行债务催讨。比如,案例中的小赵不仅损失了押金还损失了一年的租金。

  【风险规避】

  租金上涨,房子难租,尤其是房源多数控制在以中介为首的二房东手中,租客们如何规避这些风险呢?

  首先,尽量找到房主直租。房主委托中介出租房屋,或者租客委托中介租房,中介在其中起的是居间作用。因而签订《房屋租赁合同》时,甲方是房主,乙方是租客,权利义务可以根据双方协商而定,以上几种情况都可以避免。

  其次,如迫不得已只能和二房东转租,先要审查二房东和房主之间的合同。若二房东拒绝提供,这种房子宁可不租。看到合同后,记下房主姓名及身份证号,留意承租人信息,若二房东不是合同中的承租人,那该房可能转租了好几道手,租房链条越长房子风险就更大。此外,还需留意合同中关于转租的内容,如果合同约定需经房主允许才能转租,那么务必让二房东拿出转租得到许可的证明。否则,租客又见不到或者联系不上房主,宁可另找别家。

  再次,尽可能看到房产证原件或复印件,留意房产证上房屋具体位置、产权人名字、身份证号是否和合同上的出租人一致。如果不一致,务必小心,可能所谓的“房主”对这套房子也没有处置权。如果二房东拿不出房产证或者其复印件,又联系不上或者见不到房主,那么更应提高警惕,这可能又是一个陷阱。

  此外,为确保万无一失,还可以向小区的物业公司、隔壁邻居、屋内的租友们打听,核实房主信息。另外,签订合同时,还应注意查看二房东的营业执照或身份证号,并将证件号、二房东的联系方式、公司或家庭地址等记录在合同上,并约定好纠纷的解决方式。

  最后也是最为重要的,租客在租房过程中,所有缴纳的定金、押金、租金等款项都应索取发票和收据,并保存这些证据,以便上当受骗后作为报案投诉证据。

  【事后补救】

  如果遇到案例中的受害者那样的情况,该如何亡羊补牢,以尽量减少损失呢?

  发现被骗或者被盗,应保持现场并及时报警。对于以非法占有为目的,虚构事实或者隐瞒真相的方法,骗取租客押金和租金的行为,涉嫌诈骗罪。对于偷窃出租屋内东西的人涉嫌入室盗窃罪,保护好现场有助于警方快速破案。租客作为受害者应该及时报警,通过公安机关来追究他们的相关责任。

  如果能找到二房东,可以与之协商解决。协商解决精力和时间花费少,成本也较低。在协商时,可以采取录音录像等多种方式采集证据,注意保存好转租合同以及付款凭据等证据,以防止协商不成后,因为证据不足而维权失利。

  如果协商不成,拿起法律的武器捍卫自己的权利。诉讼是维权的重要途径,诉讼费用较低,一般一万元以内的简易程序案件只需要预交25元的诉讼费。在胜诉后,如果二房东继续赖账,还可以向法院执行部门申请强制执行,以追回自己被骗的财产,从而弥补自己的损失。

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